Nuevo decreto que no baja el alquiler

España se prepara para la aprobación del paquete de vivienda más ambicioso en una década, por decirlo de alguna manera… Dos Reales Decretos-ley, publicados en el BOE, reescriben las reglas del alquiler y añaden un paquete fiscal para la compra de primera vivienda. La pregunta no es si hay cambios, sino si de verdad va a bajar el precio del alquiler. La respuesta corta es no, y os explico por qué.

Qué cambia exactamente

El decreto introduce cinco medidas con impacto directo en cualquier contrato de alquiler nuevo o en renovación. 

La renovación pasa a ser automática: si el propietario no comunica su intención de no renovar con al menos seis meses de antelación (y solo por causas tasadas: necesidad de vivienda para él o familiares de primer grado, venta con compromiso de respetar el contrato, o rehabilitación integral), el contrato se prorroga igual que hoy, pero ahora el incumplimiento de esa causa obliga a indemnizar al inquilino con una mensualidad por cada año que quedara de contrato, hasta un máximo de doce. 

Se prohíbe repercutir al inquilino gastos que antes se trasladaban con frecuencia, como el IBI o determinados seguros. 

Se restringe el alquiler de temporada, una figura que en los últimos años se había usado en muchas zonas tensionadas para esquivar la Ley de Vivienda y sus topes. 

Se amplía la moratoria de desahucios para hogares vulnerables, que ahora se extiende hasta 2030. Curioso que ocurra ahora.

Y se refuerza el aparato sancionador contra quien incumpla.

En paralelo, el paquete fiscal busca ayudar a quien compra: una línea de avales públicos y un crédito al 0% de interés para la entrada de la primera vivienda en determinados perfiles, fundamentalmente jóvenes y familias con ingresos medios.

Todo esto está genial, y es protección al inquilino. ¿No?

¿Hay control de precios? La respuesta es: depende de dónde vivas

Aquí es donde más confusión hay, porque «control de precios» se usa como si fuera una sola cosa y no lo es. España no ha puesto un tope de alquiler generalizado. Lo que existe es el sistema de índices de referencia (SERPAVI) aplicado de forma selectiva.

En las zonas declaradas como tensionadas por cada comunidad autónoma, los grandes tenedores (quienes tienen diez o más inmuebles urbanos, u ocho en algunos territorios) están obligados a ajustar el nuevo alquiler al índice de referencia, sin poder superarlo salvo excepciones tasadas. Los pequeños propietarios en esas mismas zonas solo quedan sujetos al índice si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años; si ya tenía un inquilino, pueden actualizar la renta del contrato anterior con el margen que marca la ley, que hoy está vinculado al IRAV y no al IPC general. Fuera de zona tensionada, no hay límite de precio para un contrato nuevo.

O sea, no, no hay un control de precios universal. Hay un tope condicionado, que depende de tres variables a la vez (si tu comunidad ha declarado la zona como tensionada, si tu casero es grande o pequeño tenedor, y si la vivienda llevaba años vacía o no). Es una arquitectura legal más compleja que «el Gobierno pone un tope», y esa complejidad es precisamente la que explica el efecto boomerang del que viene todo el debate.

El efecto boomerang: por qué esto puede reducir la oferta, no aumentarla

Aquí entra la parte que me parece más importante y que menos se explica. Cuando restringes lo que un propietario puede cobrar y, al mismo tiempo, le subes el coste de desistir de un contrato (la indemnización de hasta doce mensualidades) y le alargas los plazos en los que puede recuperar su vivienda, estás cambiando el cálculo de riesgo de tener un inmueble en alquiler. No estás regalando nada al inquilino gratis, estás trasladando ese coste a quien decide si mete o no su vivienda en el mercado de alquiler.

La reacción lógica, y la que ya empezamos a ver en los datos y en el comportamiento de grandes tenedores y fondos, es la venta. Economistas como Gonzalo Bernardos llevan meses señalando este mecanismo: cuanta más inseguridad jurídica percibe el propietario, menos dispuesto está a alquilar y más atractivo le resulta vender (o subir el alquiler, ojo), especialmente a quien puede permitirse esperar al comprador adecuado. Fondos institucionales que habían entrado en el mercado de alquiler residencial en la última década están reduciendo exposición en España, lo que a corto plazo saca stock de alquiler y lo mete en el mercado de compraventa.

¿Es esto bueno o malo? Pues malo y punto. Por más que el inquilino tenga más protección, lo que este quiere es pagar menos, que es problema trasladado y en aumento desde hace ya un par de años. Si la oferta de alquiler se reduce porque parte del parque se traslada a venta, lo que queda en el mercado compite por una demanda que no ha bajado, y eso tiende a presionar los precios al alza en el stock que sigue alquilado. Es el patrón clásico de cualquier control de precios parcial: protege al que está dentro, empeora la entrada al que está fuera. No es una opinión, es el mecanismo que llevamos viendo en Berlín, en Barcelona con la Ley de Vivienda anterior, y en cualquier mercado donde se ha intentado la misma fórmula (sin éxito, claro).

La palanca que de verdad mueve el precio: construir más, y más alto

Si el problema de fondo es que hay más demanda de vivienda que oferta disponible en las ciudades donde la gente quiere vivir, ninguna reforma del contrato de alquiler resuelve eso. Lo único que baja el precio de forma sostenida es aumentar la oferta, y aumentar la oferta en una ciudad ya construida significa, en gran medida, construir hacia arriba.

Aquí hay un antecedente histórico que conviene recordar, porque pocas veces se cuenta en estos términos. Esperanza Aguirre, siendo presidenta de la Comunidad de Madrid, impulsó restricciones de altura que limitaron la construcción en altura en buena parte del territorio madrileño. Esa decisión, tomada por razones urbanísticas y estéticas, tiene un coste de oportunidad que seguimos pagando hoy: menos metros cuadrados construibles en las zonas con más demanda significa, estructuralmente, un precio más alto por metro cuadrado. No hace falta ser economista para entenderlo: si una ciudad no puede crecer hacia arriba y la gente que quiere vivir en ella sigue aumentando, el precio lo absorbe la vivienda existente.

Ciudades como Madrid o Barcelona tienen densidades de construcción muy inferiores a las de otras capitales europeas comparables en población y actividad económica. Mientras la conversación pública se centre en repartir mejor un pastel que no crece, en lugar de hacer el pastel más grande, el problema de fondo seguirá ahí dentro de cinco años, con independencia de cuántos decretos se aprueben.

Alternativas latentes al ladrillo

Esto ya no es análisis de mercado, es mi criterio, y lo dejo aparte porque como tal lo trato. Para alguien con un patrimonio medio, pensemos en el entorno del millón de euros, que se plantea dónde colocar una parte relevante de ese dinero, el ladrillo ha dejado de ser la opción obvia que fue durante generaciones, y las nuevas normas lo refuerzan.

Un inmueble en alquiler es hoy un activo menos líquido y con más riesgo regulatorio que hace cinco años. No puedes venderlo en días si necesitas liquidez, concentras una parte grande de tu patrimonio en un único activo y una única ciudad, y cualquier cambio normativo futuro te afecta de lleno porque no puedes diversificar ese riesgo. A eso se suma la carga fiscal: compra con ITP, venta con plusvalía municipal e IRPF sobre la ganancia, y una sucesión que en muchas comunidades complica mucho transmitir el inmueble a hijos sin un desembolso fiscal relevante.

No pretendo vender aquí las bondades de cada alternativa de inversión, para eso tengo las consultas privadas. Pero sí te digo con claridad que existen alternativas que han sido, son y serán siempre mejores que el ladrillo como vehículo principal de patrimonio. Y lo digo en un momento en el que la vivienda se ha convertido en el tema que más concentra la atención tanto de votantes como de quienes buscan sus votos, porque ahí es exactamente donde hay que extremar la cautela: cuando un activo se convierte en terreno electoral, las decisiones que lo rodean dejan de responder a la lógica del mercado y empiezan a responder a la lógica del mandato. Y eso es una razón más, no menos, para no dejar que sea el centro de tu patrimonio.